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Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

 

 
COMO SOBREVIVIR A LA REFORMA DE LA LAU

19 de diciembre de 2018.
 
Hoy entra en vigor la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como parte de un paquete de “medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” (Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, BOE nº 304 de 18 de diciembre de 2018).

Su aplicación práctica y efectos inmediatos plantea problemas e incertidumbres que analizaremos en otro momento, y, como casi todas las reformas legislativas, tiene luces y sombras.

La duración del contrato, la limitación de la fianza adicional (este es uno de los mayores problemas que vemos, y que puede tener un efecto contrario al buscado por el legislador), los gastos de formalización y comercialización, el ITP, son temas que desde hoy han cambiado y debemos conocer para tomar las decisiones más adecuadas en la firma de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:
 

1. DURACIÓN DEL CONTRATO Y PRÓRROGAS:
La prórroga obligatoria para el arrendador, o duración mínima del contrato de vivienda (vigente hasta ayer desde la anterior reforma de 2013 por plazo hasta cumplir 3 años), con la reforma pasa a 5 años, y para el caso en que el arrendador sea persona jurídica (asociación, sociedad limitada, cooperativa, etc.) este plazo mínimo pasa a ser de 7 años.
¿Qué ocurre después? Hasta ahora, las prórrogas posteriores eran anuales, pero pasan con la reforma a una primera prórroga de 3 años, salvo que alguna de las partes dé por finalizado el contrato.
Es decir, hemos vuelto al sistema anterior a 2013, 5 años de duración mínima más 3 de prórroga (total 8 años) pero para las empresas arrendadoras esa duración mínima pasa a 7 años más 3 de prórroga (total 10 años).
De todas formas, estos son mínimos que establece la ley, ya que la duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes, pero siempre respetando estos mínimos. Nada impide concertar un contrato de arrendamiento de vivienda por 8 años, 10 años, etc., que, por otra parte, tiene sus ventajas, como veremos.

2. FIANZA:
La reforma de la LAU pone un límite a la garantía adicional con la intención de facilitar el acceso a una vivienda por los colectivos que disponen de menos ahorros o liquidez. La fianza obligatoria sigue siendo por importe de una mensualidad de renta, pero adicionalmente no podemos exigir al arrendatario más de 2 mensualidades. Ello supone que la garantía total podrá llegar al importe total de 3 mensualidades (1 obligatoria y 2 adicionales de carácter voluntario).
En este sentido nos da igual que esa garantía adicional se entregue al arrendador mediante aval o en metálico, en ambos casos opera el límite aludido.
Se excepcionan de este límite lo que la reforma denomina “contratos de larga duración”, a saber, los que duren o se pacten inicialmente por más de 5 años (7 en el caso de personas jurídicas arrendadoras). Y esta es una de las ventajas de concertar un arrendamiento “de larga duración”, ya que podemos exigir al arrendatario una garantía adicional por el importe que consideremos más adecuado.
Nuestro Servicio Jurídico le informará de fórmulas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario sin las limitaciones aludidas, como puede ser, entre otras, la intervención de un fiador solidario.

3.  IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES:
A partir de ahora el arrendamiento de vivienda (“para uso estable y permanente”) está exento del pago de este impuesto. Esta medida facilita también la contratación de arrendamientos de larga duración (la obligación de pago del impuesto era anual) y ahora se abarata, no cabe duda, el acceso a la vivienda en alquiler.

4. GASTOS DE FORMALIZACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DEL CONTRATO:
La reforma establece que serán en todo caso a cargo del arrendador si éste es persona jurídica, salvo que se generen directamente por iniciativa del inquilino. Hablamos exclusivamente de este tipo de gastos inherentes a la contratación (inmobiliaria, redacción de contratos), no de los que se generan después como consecuencia del arrendamiento, como los consumos de agua, luz, etc.

5. RÉGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA:
Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU que se hayan firmado con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continúan rigiéndose por la normativa que les era de aplicación, aunque podrán adaptarse a lo dispuesto en esta reforma si ambas partes, arrendador y arrendatario, están de acuerdo.

 
La reforma tiene mayor alcance y modifica otras leyes, como la de Propiedad Horizontal, de cuyo contenido y alcance les iremos informando. No olviden que nuestro Servicio Jurídico está a su disposición para solventar cualquier duda que les surja.

 
 
 
 
 
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